一、起草背景

《益阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（益阳市人民政府第4号令）（以下简称《原办法》）于2006年7月1日开始实施；2007年，原建设部、财政部出台《住宅专项维修资金管理办法》；2016年，省住房城乡建设厅、省财政厅出台《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》；2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》实施，《原办法》已不符合新出台的相关法律和政策规定；近年来，人大代表、政协委员及社会各界对物业维修资金交存、使用的管理关注度越来越高，加上我市维修资金管理过程中出现的一些新情况、新问题，修订《原办法》，出台《益阳市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《新办法》）。

二、主要依据

主要包括《中华人民共和国民法典》（2020年第45号主席令）、《住宅专项维修资金管理办法》（2007年建设部、财政部令第165号）、《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《湖南省物业管理条例》（2018年7月19日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过）、《关于加强物业专项维修资金管理的通知》（湘建房〔2019〕199号）等相关法律法规。

三、起草过程

借鉴学习了北京、四川、宁波、青岛等省市和省内长沙、株洲、湘西、衡阳等市州的做法，并多次组织召开专题会议进行研究，组织相关单位和物业服务企业代表、业主代表等进行座谈，征求法律顾问意见，书面征求了市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局、市审计局、市应急管理局、市城管执法局、市市场监管局、市住房公积金中心、市消防救援支队、各区县（市）人民政府、益阳高新区管委会、大通区管委会等单位意见。在市政府门户网站和市住建局门户网站上挂网一个月，向社会公开征求了意见。

四、主要内容

修改后的《新办法》共分为总则、交存、使用、监督管理和附则5章，共计41条。

第一章是总则（1－4条）。简化、规范称谓，将“房屋共用部位共用设施设备维修资金”变更为“物业专项维修资金”；明确维修资金管理主体和责任单位。

第二章是交存（5-16条）。明确了维修资金的交存范围、时间节点、交存主体、责任及约束办法；原则上由业主自主缴纳维修资金，在网签备案或竣工验收前由建设单位代为足额缴纳维修资金，也可从监管的预售资金中划转，确保归集到位；明确维修资金续交规定，明确了单一产权物业办理转让时在不动产登记环节把关，提出了用住房公积金补充维修资金；提出了通过公开招标方式选择存款利率高、信誉好、服务优的当地商业银行作为物业专项维修资金专户管理银行；明确了物业专项维修资金的结息方式。

第三章是使用（17-34条）。明确了维修资金使用范围、保修期的计算和费用的分摊；维修资金使用分为一般维修、应急维修和计划使用三种情况，分别明确了相应程序；明确和强化了物业企业、业委会、街道办事处（乡镇人民政府）、社区在维修资金使用中的职责；加强对施工单位以及第三方机构的管理，提高使用效率，降低企业成本；明确物业专项维修资金的拨付只能划转到维修施工单位账户和对应的评估、监理、鉴定和工程咨询机构账户，减少资金套用风险；明确了物业维修和更新、改造费用的分摊办法；明确了不得从物业专项维修资金中列支的费用和应当转入物业专项维修资金滚存使用的费用；业主对维修单位有异议的提出了推行公开招标方式选聘维修单位，引导第三方专业机构参与工程监理和验收。

第四章是监督管理（35-39条）。明确了房屋转让、抵押及灭失时物业专项维修资金的处理原则。

第五章是附则（40-41条）。明确《新办法》实施前维修资金的处理原则和《新办法》施行时间。